龙住建字〔2022〕27号关于进一步规范我市新建项目物业承接查验工作的通知 

 

 

 

龙住建字〔2022〕27号

 

 

关于进一步规范我市新建项目物业承接查验工作的通知

 

各房地产开发企业、物业服务企业：

为进一步规范我市物业承接查验行为，维护业主、房地产开发建设单位和物业服务企业的合法权益，促进房地产、物业服务行业健康有序发展，根据《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《江西省物业管理条例》、住建部《物业承接查验办法》和赣州市《关于进一步规范我市新建项目物业承接查验工作的通知》等相关规定，结合我市实际，现就进一步加强我市新建项目物业承接查验的有关事项通知如下：

新建物业交付使用前，物业服务企业和房地产开发建设单位应按照国家、省、市有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。

一、办理物业承接查验应当具备以下条件

(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案,取得当地建设行政主管部门出具的 《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》。

(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气等已安装独立的一户一表的计量表具。

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

 (四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施设备按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经有关部门确认；建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面，道路畅通，绿化已完工。

(五)电梯、消防设施取得使用合格证书并能正常运行；二次供水、高压供电、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续并具有出厂合格证书及质量保证书（保修书），可确保正常运行。

(六)物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全。

(七)法律、法规规定的其他条件。

分期开发建设的物业项目，可分期承接查验。在最后一期物业承接查验时，应办理物业项目整体承接查验交接手续。规划配置的物业管理用房不在本次移交范围的，房地产开发建设单位应先行提供经审核备案且经商品房买卖合同网上备案系统处分权限制的房屋，暂时作为物业管理用房使用。

二、承接查验时限

1.房地产开发建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的前期物业服务企业、专业的承接查验机构完成承接查验工作。

2.承接查验可以邀请业主代表参加，也可以聘请相关专业机构协助进行。前期物业服务人应当自物业承接查验完成之日起三十日内向物业管理主管部门备案。

三、承接查验内容

（一）相关资料

1.竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》等资料。

2.技术资料。包括共用设施设备清单，消防设施合格证，电梯准用证，机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

3.供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件。

4.物业质量保修文件和物业使用说明文件。

5.物业管理所必需的其它资料。如临时管理规约、业主及房屋面积清册、已购房屋业主资料等。

（二）共用部位及共用设施设备

1.共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2.共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线及空调设备等。

3.共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾收集转运设施以及物业管理用房等。

四、承接查验程序

书面通知承接查验→确定物业承接查验方案→移交有关图纸资料→查验共用部位、共用设施设备→解决查验发现的问题→确认现场查验结果→签订物业承接查验协议→办理物业交接手续。

(一)书面通知查验

新建物业具备承接查验条件后，房地产开发建设单位应以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验，同时报告物业所在地房地产行政主管部门。

(二)确定物业承接查验方案

1.确定承接查验方案。物业服务企业接到通知后5日内，会同房地产开发建设单位确定承接查验方案。承接查验方案应包括以下内容：

   （1）承接物业类型、特点以及参加承接查验的相关人员名单。

   （2）查验工作流程和各种查验记录表格。物业承接查验相关工作表格的基本格式和内容可参照《赣州市物业承接查验表（推荐文本）》(附件2)，并根据项目的实际情况编写。

（3）检验设备和工具清单。

（4）承接查验的日期、进度安排。

2.成立承接查验小组。承接查验小组由房地产开发建设单位代表、物业服务企业代表组成，成员为5-11人单数，其中物业服务企业选派的成员不少于承接查验小组成员总数的1/2。承接查验小组成员可从前期物业管理招投标评标暨物业承接查验专家库中随机选派。同时，房地产开发建设单位应召集施工建设、监理单位代表参加。在办理承接查验备案表之前，由专业机构组织赣州市物业管理技术专家对项目进行专业评审。

 (三)移交有关图纸、资料

现场查验20日前，房地产开发建设单位应当向物业服务企业移交物业服务项目承接查验内容约定的经相关部门确认的图纸、资料。相关图纸、资料(纸质、电子文档)必须至少各壹式叁份（套），房地产开发建设单位壹份（套），前期物业服务企业壹份（套），业主委员会壹份（套）。业主委员会未成立的，由前期物业服务企业代管，详见《共用物业和资料移交表》(附件1)。

 (四)现场查验共用部位、共用设施设备

综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，参照《赣州市物业承接查验推荐文本》(附件2)逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面、影像记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验办法、存在问题、整改情况以及查验结论等内容。

(五)解决查验发现的问题

现场查验发现物业共用部位、共用设施设备的数量和功能不符合约定或者规定的情形，房地产开发建设单位和物业服务企业应当以书面形式约定处理办法。房地产开发建设单位应当及时解决查验发现的问题，并与物业服务企业商定时间进行复验。

(六)签订物业承接查验协议

房地产开发建设单位和物业服务企业应当及时签订《新建物业项目承接查验协议(推荐文本)》（见附件3）。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

(七)办理物业交接手续

房地产开发建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备，并填写《共用物业和资料移交表（推荐文本）》(附件1)。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接双方共同签字确认。

五、承接查验监督管理

(一)明确各方主体在物业承接查验工作中的职责

1.住建部门职责。负责指导和监督物业承接查验工作，负责新建物业承接查验的备案管理，督促房地产开发建设单位、物业服务企业对查验发现的问题进行整改落实。

2.房地产开发建设单位职责。负责牵头组织承接查验工作，签订物业承接查验协议、移交资料等。负责落实整改承接查验工作中发现的问题。

3.物业服务企业职责。申请物业承接查验备案工作。与房地产开发建设单位共同制定承接查验方案、接收资料、现场查验等。

（二）加强对承接查验的备案管理

物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地房地产行政主管部门办理物业承接查验备案手续：

1.物业承接查验备案表(见附件4)；

2.前期物业服务合同、临时管理规约（经业主签字确认）；

3.物业承接查验协议；

4.共用物业和资料移交表、物业承接查验表及物业承接查验记录、交接记录；

5.备案需要的其他资料。

以上材料壹式叁份，无钉胶装成册，其中1必须为原件，2～4可验原件收复印件，复印件必须加盖公章，房地产开发建设单位、前期物业服务企业、房地产行政主管部门各留存壹份。

 (三)明确交接双方的法律责任

1.房地产开发建设单位不得以任何理由要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

2.物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

3.房地产开发建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

4.房地产开发建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

　　5.房地产开发建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

六、其他事项

(一)房地产开发建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业服务显著区域进行公示，书面告知业主。

(二)物业承接查验的过程和结果可以公证。

(三)我市行政区域范围内2022年5月10日以后交付使用的物业项目，必须严格按照本通知执行。

（四）我市行政区域范围内2022年5月10日之前已经交付使用的物业项目，参照本通知规定执行。在执行过程中，如有疑问或建议，请及时反馈我局房地产市场监管股（电话：3515256）。    

（五）前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，参照本通知规定办理相关物业承接查验。

 

附件：1.共用物业和资料移交表（推荐文本）

2.赣州市物业承接查验表（推荐文本）

3.新建物业项目承接查验协议（推荐文本）

4.赣州市物业承接查验备案表

 

 

2022年5月10日

 

 

 

附件1

 

共用物业和资料移交表

（推荐文本）

 

 

 

项目名称：                          

 

房地产开发建设单位：                （公章）                                  

     

移交代表（签名）：                       

 

物业服务企业：                      （公章）

     

接收代表（签名）：                    

 

 

移交日期：     年     月     日

 

 

 

 

龙南市住房和城乡建设局  制

一、物业资料移交汇总表

物业承接查验移交资料目录
序号	名    称	数量	备注
一	项目建设资料
1	房地产开发企业证照
2	房地产开发项目批准文件
3	建设用地规划许可证
4	建设工程施工许可证
5	建设工程规划许可证
6	规划总平面图、建筑红线图
7	建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）
8	各分项工程设计方案
9	建设工程竣工验收备案表
10	消防工程验收合格证（审核意见书）
11	供电合同、燃气验收合格证
12	同意供电、供水、供气协议书（通知）
13	申请门牌审批表
14	白蚁防治合同书
15	《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》
16	《建筑工程质量保修协议书》以及保险责任单位通联
17	公共设施、设备清单
18	有线电视许可证（合同）、光纤、电话、网络验收合格证（合同）
19	其它相关资料
二	物业产权资料
1	房屋所有权证、土地使用权证
2	业主资料（业主姓名、产权、房号、建筑面积、联系方式、户型图等）
3	房屋设备及其固定附着物清册
4	拆迁安置资料
5	其它相关资料
三	建筑工程技术资料
1	地质勘察报告
2	工程招、投、定标书
3	工程施工合同及开、竣工报告
4	施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）
5	图纸会审记录
6	工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)
7	隐蔽工程验收签证
8	沉降观察记录
9	竣工验收移交使用证明书
10	主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）
11	新材料、构配件的鉴定合格证书
12	砂浆、混凝土试块试压报告
13	竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等）
14	其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）
15	水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书
16	供水试压报告
17	机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录
18	弱电、安防、智能化系统集成及布线图
19	停车场设施系统图
20	设备试压、试运行合格报告
21	防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录
四	设备资料——供电系统
1	供电系统设备购买、安装合同及维保合同
2	供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
3	供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址
4	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）
5	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）
6	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）
7	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证
8	配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）
9	灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）
10	配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）
11	绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录
12	发电机随机相关技术资料
五	设备资料——给排水系统
1	给排水系统设备购买、安装合同及维保合同
2	给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料
3	给排水系统设备产权所有者名称和地址
4	水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）
5	设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
6	设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录
7	主要材料和制品的合格证或试验记录
8	配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）
9	水、暖、卫生器具检验合格证书；
10	其它相关资料
六	设备资料——消防系统
1	消防设备购买、安装合同及维保合同
2	消防设备制造、安装单位、维护单位资料
3	消防设备产权所有者及用户的名称和地址
4	应急（消防）广播、消防栓等设备参数
5	随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
6	设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录
7	消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录
8	消防验收合格证书
9	其它相关资料
七	设备资料——弱电系统
1	弱电系统设备购买、安装合同及维保合同
2	弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
3	弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）
4	弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
5	弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明
6	设备试压、试运行合格报告
7	防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录
8	其它相关资料
八	设备资料----电梯系统
1	电梯产品合格证
2	电梯使用说明书
3	电梯订做、施工、安装合同
4	电梯实验报告
5	井道主要部件安装图
6	开箱清单
7	井道布置图
8	质检部门核发的《特种设备注册登记证明》
9	有效期内的《电梯维保合同》
10	有效期内的《年检合格证》和《限速器校验合格证明》。

二、共用设施移交汇总表

三、共用设备移交汇总表

四、物业管理用房移交汇总表

序号	座落位置	建筑面积	移 交 状 态	备 注

       五、水、电等计量表移交汇总表

序号	计量表编号	坐落位置	读数	记录日期	备注

六、其他相关资料移交汇总表

序号	资料名称	数 量	交 接 状 态	备 注

七、未移交资料汇总表

序号	资料名称	数 量	约定移交时间	备 注

                   

八、未移交共用设施汇总表

序号	设施名称	数量	安装位置	约定移交 时间	备注

                   九、未移交共用设备汇总表

序号	设施名称	型号规格	数量	约定移交时间	备 注

十、未移交物业管理用房汇总表

序号	座落位置	建筑面积	约定移交时间	备 注

注：1.除项目建设的报建审批材料以加盖公章的复印件办理承接查验外，其余以原件办理承接查验。

2.移交资料时请在“数量”栏内填写所移交资料的份数，如无此项资料在“数量”栏内填写“无”。

3.已移交供电、供水、供气、通信和有线电视等专业部门管理的，不列入承接查验资料移交范围。

4.相关图纸、资料，既要移交纸质资料，也要移交电子文档。尽量移交原始纸质资料、电子文档，如原始电子文档收集不齐全，可将纸质文件、图纸等资料扫描成电子文档或拍照成JPG格式图片,使用移动硬盘等电子介质存储。电子文档必须与纸质资料一致。

附件2

龙南市物业承接查验表（推荐文本）

共用部位承接查验表（表1）

项目名称：                    房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                                    

备注：在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

共用设施承接查验表（表2）

项目名称：                    房地产开发建设单位：                物业服务企业：                编号：                  

备注：在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

 

配电系统承接查验表（表3）

项目名称：                    房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                    

备注：1.移交供电部门管理的不用填写此表所列项目，但应在相应栏目内注明“已移交供电部门管理”。

2.在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

 

 

 

电梯承接查验表（表4）

项目名称：                   房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                  

备注：在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

 

 

 

 

 

 

给、排水系统承接查验表（表5）

项目名称：                    房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                                

备注：1.移交供水部门管理的不用填写此表所列项目，但应在相应栏目内注明“已移交供水部门管理”。

2.在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

 

 

 

 

 

空调设施设备承接查验表（表6）

 

项目名称：                    房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                       

备注：在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

 

消防系统承接查验表（表7）

项目名称：                    房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                           

备注：在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

 

智能化中控系统设备承接查验表（表8）

项目名称：                    房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                            

备注：在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

周边防越报警、电子巡更系统承接查验表（表9）

项目名称：                    房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                                     

备注：在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

 

 

可视楼宇对讲和停车管理系统承接查验表（表10）

项目名称：                    房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                          

备注：在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。

 

 

设施设备机房承接查验表（表11）

项目名称：                    房地产开发建设单位：                    物业服务企业：                    编号：                                                                                       

备注：在承接查验时，将存在问题如实填写在相应空格栏内，待问题整改完成后，再由接管物业服务企业进行复验，并将复验结果填写在整改复验栏内；如在查验中未发现问题，在查验问题栏内写“未发现问题”字样；如表中所列查验内容在本项目未设置，在所涉项目相应空格栏内注明“未设置”字样；未完工事项在相应空格栏内注明“未完工”字样。