一、名词解释

根据《城镇土地估价规程》,基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

二、出台背景

根据《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）要求：“凡现有基准地价已3年以上未更新或地价水平发生重大变化的，要立即部署启动基准地价更新工作”，龙南市城区上一轮基准地价成果估价时点为2021年1月1日，已历时3年没有更新，原有的基准地价体系已难以适应当前经济发展的需求，龙南市自然资源局于2024年6月起组织开展此次龙南市城区基准地价更新工作。

三、目的和意义

基准地价更新的目的在于全面掌握城镇土地质量和利用状况,科学管理和合理利用土地,提高土地使用效率,建立科学合理的基准地价体系，从而推动龙南市土地使用制度改革向纵深发展。基准地价更新的主要任务是:一是根据城区的自然社会经济概况,分别评定商服、住宅、工业、公共服务用地的级别;二是在土地级别基础上，更新相应的商服、住宅、工业、公共服务用地的基准地价;三是建立商服、住宅、工业、公服宗地地价修正体系;四是形成龙南市城区土地定级与基准地价更新成果。

四、主要内容

(一)土地定级根据《城镇土地分等定级规程》,与上轮结果保持一致。

(二)基准地价内涵

1、土地用途:商服用地、住宅用地、工业用地、公共服务用地。

2、土地权利类型:国有建设用地使权。

3、容积率:商服用地1.4、住宅用地2.0、工业用地1.0、公共服务用地第一大类和第二大类为1.2、第三大类为1.0。

4、开发程度:商服、住宅、公共服务用地宗地红线外“六通”红线内“场地平整”(“六通”指通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气)，工业用地宗地红线外“五通”红线内“场地平整”(“五通”指通路、供水、排水、通电、通讯)

5、土地权利年限:商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共服务用地50年。

6、估价时点:2025年1月1日。

(三)更新成果

五、成果应用

（一）基准地价为土地市场交易双方提供了权威的价格参考，规范交易行为。在土地转让、抵押、租赁等市场活动中，交易双方可通过基准地价了解宗地所在区域的价格水平，避免价格偏离市场合理区间。

（二）在国有建设用地使用权出让过程中，基准地价是确定土地出让底价的核心依据。政府部门以更新后的基准地价为基础，结合宗地所在土地级别、用途等因素，通过基准地价系数修正法进行精准修正，最终形成科学合理的出让底价。

（三）基准地价为土地相关税费的征收提供了客观公平的计税基础。在城镇土地使用税、土地增值税等税费核算中，税务部门以宗地所在级别对应的基准地价为参考，结合宗地实际面积、用途及修正因素确定计税价格。